Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
За този блог
Автор: orangeimoti
Категория: Бизнес
Прочетен: 143066
Постинги: 49
Коментари: 18
Гласове: 419
Постинг
15.10.2009 15:23 - Евтини или скъпи са имотите?
Автор: orangeimoti Категория: Новини   
Прочетен: 7073 Коментари: 8 Гласове:
0

Последна промяна: 15.10.2009 15:24

Постингът е бил сред най-популярни в категория в Blog.bg
image На имотните пазари винаги са се противопоставяли две групи участници с напълно противоположни цели към цените на имотите - купувачи и продавачи. И докато за едните целта е да продадат имота си на най-висока цена, останалите целят напълно противоположното, да купят имота на по-ниска цена. За това на този въпрос винаги ще има два отговора. Според продавачите и до голяма степен според имотните брокери, цените са ниски (за брокерите, защото по-високи цени означават по-големи комисиони за тях), докато купувачите смятат, че те все още са скъпи.

Нека да разгледаме цената на имота. Според класическата теория цената на всеки актив се определя от търсенето и предлагането. При превес на един от двата компонента цената се придвижва в една от двете посоки.

Каква е ситуацията в момента? Замръзнал пазар с не особено голям обем сделки, поради кризата и нежеланието на продавачите да осъзнаят новата реалност.

В момента говорим за пазар на търсенето, което означава, че търсенето е в по-силна позиция, поради неговата по-голяма ограниченост. Липсата на сделки пък се предопределя от нежеланието на продавачите да смъкнат цените до нивото, къде
то купувачите са склонни да купуват.

Ограниченото банково кредитиране е част от реалността, което до голяма степен е причина за ограниченото търсене. Тоест налице са реални фактори, които пречат за раздвижване на пазара и съответно движение на цените на горе, колкото и да им се иска на продавачите, и дори и да има мотивирани купувачи, които биха платили повече.

Дали цените на имотите са ниски или високи в условията на неефективен пазар (поради ограниченост на средата) може да преценим от това доколко са достъпни имотите въз основа на стандарта на живот у нас.

При средни цени на двустайните жилища в София от 908 евро за кв. м въз основа н
а офертите продава от сайта imoti.net и среден доход на домакинство от двама души от около 1500 лева на месец в столицата, то едно двустайно жилище от 65 кв. м се изплаща за 6.6 години.

И макар съотношението да бележи леко понижение спрямо края на миналата година, откогато цените на имотите са паднали с около 20% (при запазване на доходите в най-добрия случай), съотношението все още е изключително високо.

  Нека да припомним, че според световните възприятия за достъпни се считат имотите в градските части, които са със съотношение цена на имота-годишни доходи на домакинството под 3. При съотношение над 5, имотите се смятат за изключително недостъпни.

Друг ъгъл, от който можем да разгледаме евтини или скъпи са имотите (и който в известна степен застъпва и интересите на строителите) е въз основа на себестойността на жилищата.

Много се спекулира по този въпрос, като тук варирането може да е в големи граници, в зависимост от големината на сградата (респективно цената на парцела), качеството на използваните материали и т.н.

При един среден вариант обаче, цитираната, дори от предприемачи себестойност, е 400-450 евро за кв. м (тук отново може да се има предвид, че цената може да е леко завишена, тъй като се предоставя от инвеститорите, които имат изгода да надуват цифрата).

Дори и себестойността обаче наистина да е при ниво от 450 евро за кв. м, то обявена продажна цена от 900 евро, означава, че търсената от предприемача доходност е 100%. Едно неразумно високо ниво и то в момент, когато парите са изключително ценни и липсват на пазара, а голяма част от по-малките предприемачи без подсигурено финансиране рискуват да не завършат проектите си и да дължат огромни неустойки (което автоматично значи фалит).

Неразумността на този маржин на печалба ще става все по-ясно открит с излизането на пазара на нови проекти от големи инвеститори, търсещи разумни нива на печалба или дори оставане в бизнеса на този етап.

Какво се случва междувременно? Макар и голяма част от новостартиралите проекти да са замразени, с течение на времето голяма част от тях най-вероятно ще бъдат закупени на по-ниски цени. Цените на парцелите падат от достигналите по времето на бума неразумно високи нива.

Падат и цените на суровините и труда, което автоматично означава, че след четири-пет години най-вероятно ще видим на пазара излизането на нови проекти, чиято себестойност е била значително по-ниска от тази на излизащите на пазара в момента.

Това ще е една конкуренция, която освен избор на купувачите е доста възможно да окаже по-нататъшен низходящ натиск върху маржина на печалба в сегмента и съответно на цените.

Друга гледна точка, за да преценим до колко евтини или скъпи са имотите у нас, това е доходността от наем или доходът, който може да се извлече при покупка на имот и отдаването му под наем.

И тук обаче ситуацията е по-скоро в полза на скъпи имоти, като доходността от наем в рамките на 5-5.5% е изключително ниска и дори по-малка от лихвите по депозити, без да изисква усилия и допълнителни средства (търсене на наематели, поддръжка, данъци, комисиони за брокери и т.н.).

Срещу всичко това продавачите, надяващи се за по-високи цени могат да се надяват на няколко неща. Бързо излизане от кризата, което да доведе до стабилизиране на цените и инфлация на актива.

Дори и при този оптимистичен сценарии обаче, едва ли ще станем свидетели на наблюдаваното поскъпване на имотите от предходните години, като банките след кризата най-вероятно ще са си научили урока, а също така и спекулантите, които ще започнат в по-голяма степен да ценят своите инвестиции.

Източник: Profit.BG


Тагове:   наем,   сделка,


Гласувай:
0



1. анонимен - грешка
15.10.2009 23:27
"При средни цени на двустайните жилища в София от 908 евро за кв. м въз основа на офертите продава от сайта imoti.net и среден доход на домакинство от двама души от около 1500 лева на месец в столицата, то едно двустайно жилище от 65 кв. м се изплаща за 6.6 години."

Трябва да има грешка - 66 години, не 6.6
цитирай
2. анонимен - Няма грешка! Това е съотношение ...
16.10.2009 10:51
Няма грешка! Това е съотношение цена на имот към годишен доход на домакинството. А друг е въпроса ако искате да го купите колко време ще го изплащате
цитирай
3. анонимен - бетончо
16.10.2009 11:16
строителснвото на 1м2 жилищна сграда излиза на 200 евро на м2 с платени данъци. Ако не се плащат около 120 евро на м2. Правете си сметка за цените по нататъка.
цитирай
4. анонимен - да сме точни...
16.10.2009 14:15
65кв.м. по 908 евро на кв.м. излиза на изплащане 20 години при отделими 500лв месечно от домакинството, без да се има предвид оскъпяване при взимане на банков кредит. Т.е. - може да се окаже, че излиза около 25-30 години.
цитирай
5. анонимен - я сметни пак
17.10.2009 00:53
я сметни колко прави 65кв.м по 908 евро.Прави 114000лв които ще ги вземеш от банката и после трябва да ги връщаш с лихвите които възлизат на 200000лв (общо с кредита) Това прави че трябва да внасяш 20 години по 1000лв месечно,без да се има предвид оскъпяване при взимане на банков кредит-като не знаете недейте само да заблуждавате хората
цитирай
6. анонимен - сметката според статията е правилна
18.10.2009 12:43
В САЩ жилището не трябва да надвишава 3.5 пъти брутния годишен доход на човек. Тоест ако аз изкарвам $40К бруто годишно, не би трябвало да си купя жилище за повече от $140К. Никой не говори за лихви и кредит. Ако пък се включи кредит има друга сметка - най-много жилището трябва да струва 200 брутни пазарни наема. Ако мога на жилище в БГ да му взема 250 евро/месец наем реално, то тогава то не би трябвало да струва повече от 50К евро. Сами виждате, че цените тук са нереално високи спрямо възможностите на населението да ги изплаща. Мисля, че цените имат само една посока от тези си нива в момента - надолу!
цитирай
7. анонимен - Господа, да не забравяме, 4е една ...
18.10.2009 19:54
Господа, да не забравяме, 4е една значителна част от купувачите на пазара са българи работещи зад граница, чиито месечни доходи са значително по-високи от публикуваните тук 1500лв/семейство!! Така,4е ще сбъркаме ако правим анализите само на база на работещия у нас българин. Лично аз мисля, 4е цените на имотите в близките 4-5г. ще се задържат на нивата, които са сега при все, че и на мен ми се струват високи.
цитирай
8. анонимен - 6,5
27.10.2009 22:55
анонимен написа:
"При средни цени на двустайните жилища в София от 908 евро за кв. м въз основа на офертите продава от сайта imoti.net и среден доход на домакинство от двама души от около 1500 лева на месец в столицата, то едно двустайно жилище от 65 кв. м се изплаща за 6.6 години."

Трябва да има грешка - 66 години, не 6.6


Грешката е че са 6,5 а не 6,6 години.
цитирай
Търсене

Спечели и ти от своя блог!
Архив