С главния изпълнителен директор на Банка ДСК Виолина Маринова, разговаря Цвета Динкова.

- Г-жо Маринова, от края на лятото се заговори за увеличена активност сред кандидатите за кредити. Какви са вашите наблюдения?

- Първо искам да кажа, че банките не са спирали да кредитират, но в общи линии ръстът не беше голям. През септември спрямо август вече се забелязва ръст при фирмените кредити от около един процент. При заемите за жилища и за домакински нужди също има увеличение от около 2,5 процента. Това показва известно съживяване, което е налице и при потребителските кредити. Въпреки минималното оживление това са слаби ръстове, което се дължи на икономическата среда. От наша гледна точка трябва да сме максимално сигурни, че гражданите кредитоискатели ще запазят работата си, а фирмите ще могат да посрещат задълженията си. Затова кредитирането от наша страна е, да го наречем, “внимателно”.

- Как по-конкретно стои въпросът с потребителските заеми? Имате ли наблюдение, че хората ги търсят, за да си вържат бюджетите?

- Според мен тази тенденция се появи още преди кризата и продължава. Сега обаче това до голяма степен е невъзможно, защото сме поставили доста ограничителни изисквания и следим внимателно този вид заеми. Не бихме искали да поемаме допълнително рискове, които ще допринесат до влошаване на качеството на портфейла с много по-бърза стъпка. Длъжни сме да бъдем предпазливи и затова изискванията ни са по-високи спрямо нивото преди кризата.

- Но според данните на БНБ лошите кредити непрекъснато се увеличават, заплашвайки в скоро време да надхвърлят психологическата граница от 10 на сто. Кога делът на лошите заеми ще стане опасен за системата?

- Засега нещата са нормални за банковата система в условията на криза. Все още рискът е в разумни граници, от началото на годината до септември преструктурираните и лошите кредити са 8,2 на сто от размера на всички отпуснати. Ние полагаме доста усилия, за да преструктурираме необслужваните кредити и да дадем възможност на хората да си плащат задълженията при по-облекчени условия. Прилагаме разсрочване във времето и различни схеми.

- Вероятно проблемът при потребителските заеми е най-голям...

- Положението е доста сложно, защото обезпечението при тях е залог на вземане - възнаграждението на длъжника. Безработицата доста нарасна и хората, които нямат доходи, изпитват сериозни трудности при обслужването на задълженията си. Подхождаме гъвкаво и с разбиране, като за известен период им разрешаваме да обслужват само лихви или разсрочваме месечните им вноски, за да могат да не изпадат в нередовност.

- Как постъпвате, когато длъжник дойде при вас и каже: “Не мога да плащам”? Всяко разсрочване за сметка на по-висока лихва ли става?

- Не, не вдигаме лихвите. Даваме си сметка, че след като той в момента не може да плаща, ако вдигнем лихвата, съвсем ще усложним положението му в бъдеще. Лихвеният процент не е обвързан с процеса на разсрочването. Разликата между предоговарянето и разсрочването е в размера на забавата. Проявяваме разбиране и не утежняваме допълнително клиентите си.

- Данните на БНБ към август показват ръст на кредитирането от 1,7% тази година в сравнение с предишната. Как се обяснява това в условията на криза и липсата на инфлация?

- Да, преценявайки рисковете много внимателно, ние продължаваме да кредитираме. Има фирми, които независимо от кризата се развиват добре. Ръстовете им може да не са толкова високи както при предходните периоди, но ги има. В такива случаи ние ги финансираме, което им дава възможност да ускоряват растежа си. Същото се отнася и до граждани, които искат да купят жилище и имат добри доходи, които им позволяват спокойно да обслужват заема си.

- Какво е пазарното поведение на кандидатите за жилищни кредити?

- Те се бяха отдръпнали за известно време от пазара. Очакваха драстични намаления в цените на недвижимите имоти при известна несигурност в доходите си. Сега се наблюдава съживяване, което не е много високо и няма никога да достигне нивата преди кризата. Това се случва, защото, по мое лично мнение, цените на недвижимите имоти няма да падат много повече от това, което са в момента. Сега е време тези, които искат да придобият жилище не със спекулативна цел, да го направят. Доста от тези, които го направиха със спекулативна цел преди кризата, загубиха.

- Депозитната война доведе ли до реално увеличение на депозитната база на банките? Питам ви, защото при продължаващото надцакване с лихви прирастът на депозитите от началото на годината е само 600 млн. лв., докато за 8-те месеца на предходната година, при наличие на потребителска истерия за покупки, той е бил над 4 пъти повече - 2,5 млрд. лв.

- Нетният ръст на депозитите наистина е нисък, за да си позволяваме да продължаваме поддържане на високи лихви. В последно време лихвените проценти не се увеличават. Има задържане и дори лек спад.

“Лихвената война”, както я наричате вие, започна в края на миналата година. Тогава беше в резултат на преекспониране на кризата на Запад и навлизането й в България. Вследствие на тези пресилени сигнали доста хора си изтеглиха депозитите и сложиха парите си в касетки, в “бурканбанк” и т. н. Освен това се затвориха международните пазари и ние нямахме достъп до тях. Това наложи да ползваме ресурс единствено от вътрешния пазар, а това става само с по-висока цена на ресурса.

Това го правехме до април тази година. БНБ също постави изисквания за по-висока ликвидност, за да е стабилна банковата система. Сега банките имат добра ликвидност, добра капиталова адекватност и вече не си струва да вдигаме лихвените проценти по депозитите. Защото този скъп ресурс не можем да го пласираме в тази икономическа среда и не бихме могли да кредитираме с онези темпове, с които сме кредитирали в предходни периоди.

Има известен риск такъв излишен скъп ресурс да бъде инвестиран на загуба. Не се нуждаем от допълнителна ликвидност и затова вече не вдигаме лихвените проценти по депозитите. Моите мотиви са свързани с това, че имаме достатъчна ликвидност. Защото теоретично погледнато, ако ние получим този ресурс при исканата лихва от 5% и няма къде да го инвестираме, ще бъдем принудени да излезем на междубанковия пазар, където лихвените нива са доста ниски и ще инкасираме загуба. Освен това става дума за държавни средства, с които не бива да се рискува.

- Частните съдебни изпълнители ли са по-ефективни или “мутренските” фирми при събиране на вземания?

- Това са две напълно различни неща. Частните съдебни изпълнители са законови фигури. Тяхната работа в условия на криза значително се увеличи и са изключително ценни, когато банките не успеят да уредят обслужването по задълженията съвместно с клиентите.

По принцип ние прибягваме до услугите на съдебните изпълнители за изваждане на изпълнителен лист като крайна мярка. Първо се опитваме да се свържем с клиента, който не обслужва редовно своите задължения, разговаряме с него, опитваме се да намерим вариант, с който да го изведем от тежката ситуация, в която е изпаднал. Ако няма желание от негова страна за сътрудничество, тогава вече прибягваме към съдебен изпълнител. Нашата банка не работи с частни фирми за събиране на вземания, но това също е една допълнителна възможност.

Източник: в. Труд

• Новини
• Имоти
• Апартаменти
• Офиси
• Къщи
• Магазини
• Услуги
• За нас

 

• Апартаменти – под наем
• Апартаменти - продава
• Бизнес имоти
• Ваканционни имоти
• Имоти в София и страната

 Най-лошото на световния пазар за търговски имоти вече е приключило, въпреки че възстановяването ще отнеме различно време на пазарите в Европа, Азия и САЩ, се казва в доклад на Jones Lang LaSalle.

Възстановяването се подкрепя от подобряващото се икономическо положение в световен мащаб, пазарната ликвидност и корпоративните баланси, пише reutersrealestate.

Азиатският пазар за недвижими имоти е начело на възстановяването, като икономическият обрат се случва по-бързо от очакваното. Европа също отчита засилващ се инвеститорски интерес в сектора.

"Противоположно на тях, щатският пазар на бизнес имоти продължава да изпитва затруднения под тежестта на слабо корпоративно търсене и потенциалните загуби от кредити".

В Азия позитивните нагласи на жилищния пазар се пренесоха и при бизнес имотите, като Китай и Хонконг отчитат увеличение на инвестиционната активност.

Инвестиционните продажби в Европа също се покачват, като се очаква до края на годината д достигнат повече от 90 млрд. долара, въпреки че повечето сделките са в сегмента на първокласните имоти.

Източник: Profit.BG

• Новини
• Имоти
• Апартаменти
• Офиси
• Къщи
• Магазини
• Услуги
• За нас

 

• Апартаменти – под наем
• Апартаменти - продава
• Бизнес имоти
• Ваканционни имоти
• Имоти в София и страната

 Не е тайна, че пазарът на имоти продължава да е в тежка ситуация, колкото и да се опитват да ни убедят в противното от имотните агенции. Сделки се сключват рядко, а наличните имоти за продажба растат ежедневно.
Какво означава това за изстрадалите души на тези, които се опитват да си продадат жилищата? Това означава, че трябва да се убедите, че цената е конкурентна, в този ценово ориентиран пазар. За разлика от добрите стари времена, купувачите не се поддават вече на емоциите. Сега икономиката стагнира и се търсят само добри сделки.
Ако жилището ви седи на пазара вече доста месеци, то цената, която сте обявили, може да е причината. По-долу са четири прости знака посочени от investopedia, че е време да я преосмислите.

1. Никой не идва на оглед.

Вашият имот е на пазара от месец-два, но никой не се обажда да го види. Това трябва да е предупредителен сигнал за вас. Ако купувачите дори не си хабят времето да дойдат да видят жилището, това е сигурен знак, че цената е твърде висока.

Разбира се, може да спорите, че това не винаги означава, че няма интерес към имота ви. Обявата в интернет е гледана от стотици хора, но това само доказва, че има интерес към имота ви, но нещо спира купувачите. Правилно - вашата абсурдно висока цена.

2. Имате много посещения, но никой не ви отправя оферта.

И така, вашия дом е привлякъл доста огледи откакто е на пазара, но все още никой не ви отправя оферта. Разбира се, може причината да са розовите плочки в банята.

Лошия дизайн и цветове може наистина да уплашат потенциалните купувачи. Но ако жилището изглежда добре, по-вероятно е нужно да свалите цената. Някои експерти казват, че ако има 10 посещения без предложение за покупка, тогава жилището ви вероятно е надценено.

3. Купувачите обсипват жилището ви с критики.

Имате доста огледи, но агента ви е забелязал, че перспективните купувачи правят еднакви негативни забележки. Примерно, може постоянно да се оплакват, че има неприятна миризва в апартамента, или може би че кухненските мебели са стари.

Задължително искайте от агента си информация, ако има негативни забележки от купувачите. Докато някой от коментарите няма да са приятни за ушите ви, малко конструктивна критика може да ви помогне да продадете жилището си в дългосрочен план. Няма място за наранени чувства.

Може да се наложи да освежите дома си, да пооправите кухнята или пък да намалите цената. В крайна сметка, ако цената е точна, купувачите може да решат че може да приемат тези недостатъци, и да ги поправят впоследствие.

4. Обявили сте най-високата цена в квартала.

Нека кажем, че сравними имоти във вашия район са на много по-ниски цени. Това е проблем- ако вашият двустаен апартамент е най-високо оценен от такива в квартала, най-вероятно и последен ще се продаде. Питайте агента си за информация за цените в района ви, както и актуални сделки. Това ще ви помогне да решите дали е време да свалите цената.

И така, след като отчетете някой от тези предупредителни сигнали, може би накрая ще се предадете и ще свалите цената. И ако отново не получавате оферти - може би не сте свалили достатъчно. Имотните агенти казват, че ако ще сваляте цената, не го правете с малки стъпки. В крайна сметка няма голяма разлика от 100 000 и 99 200 евро. Купувачите няма да се вържат.

• Новини
• Имоти
• Апартаменти
• Офиси
• Къщи
• Магазини
• Услуги
• За нас

 

• Апартаменти – под наем
• Апартаменти - продава
• Бизнес имоти
• Ваканционни имоти
• Имоти в София и страната

На имотните пазари винаги са се противопоставяли две групи участници с напълно противоположни цели към цените на имотите - купувачи и продавачи. И докато за едните целта е да продадат имота си на най-висока цена, останалите целят напълно противоположното, да купят имота на по-ниска цена. За това на този въпрос винаги ще има два отговора. Според продавачите и до голяма степен според имотните брокери, цените са ниски (за брокерите, защото по-високи цени означават по-големи комисиони за тях), докато купувачите смятат, че те все още са скъпи.

Нека да разгледаме цената на имота. Според класическата теория цената на всеки актив се определя от търсенето и предлагането. При превес на един от двата компонента цената се придвижва в една от двете посоки.

Каква е ситуацията в момента? Замръзнал пазар с не особено голям обем сделки, поради кризата и нежеланието на продавачите да осъзнаят новата реалност.

В момента говорим за пазар на търсенето, което означава, че търсенето е в по-силна позиция, поради неговата по-голяма ограниченост. Липсата на сделки пък се предопределя от нежеланието на продавачите да смъкнат цените до нивото, където купувачите са склонни да купуват.

Ограниченото банково кредитиране е част от реалността, което до голяма степен е причина за ограниченото търсене. Тоест налице са реални фактори, които пречат за раздвижване на пазара и съответно движение на цените на горе, колкото и да им се иска на продавачите, и дори и да има мотивирани купувачи, които биха платили повече.

Дали цените на имотите са ниски или високи в условията на неефективен пазар (поради ограниченост на средата) може да преценим от това доколко са достъпни имотите въз основа на стандарта на живот у нас.

При средни цени на двустайните жилища в София от 908 евро за кв. м въз основа на офертите продава от сайта imoti.net и среден доход на домакинство от двама души от около 1500 лева на месец в столицата, то едно двустайно жилище от 65 кв. м се изплаща за 6.6 години.

И макар съотношението да бележи леко понижение спрямо края на миналата година, откогато цените на имотите са паднали с около 20% (при запазване на доходите в най-добрия случай), съотношението все още е изключително високо.

  Нека да припомним, че според световните възприятия за достъпни се считат имотите в градските части, които са със съотношение цена на имота-годишни доходи на домакинството под 3. При съотношение над 5, имотите се смятат за изключително недостъпни.

Друг ъгъл, от който можем да разгледаме евтини или скъпи са имотите (и който в известна степен застъпва и интересите на строителите) е въз основа на себестойността на жилищата.

Много се спекулира по този въпрос, като тук варирането може да е в големи граници, в зависимост от големината на сградата (респективно цената на парцела), качеството на използваните материали и т.н.

При един среден вариант обаче, цитираната, дори от предприемачи себестойност, е 400-450 евро за кв. м (тук отново може да се има предвид, че цената може да е леко завишена, тъй като се предоставя от инвеститорите, които имат изгода да надуват цифрата).

Дори и себестойността обаче наистина да е при ниво от 450 евро за кв. м, то обявена продажна цена от 900 евро, означава, че търсената от предприемача доходност е 100%. Едно неразумно високо ниво и то в момент, когато парите са изключително ценни и липсват на пазара, а голяма част от по-малките предприемачи без подсигурено финансиране рискуват да не завършат проектите си и да дължат огромни неустойки (което автоматично значи фалит).

Неразумността на този маржин на печалба ще става все по-ясно открит с излизането на пазара на нови проекти от големи инвеститори, търсещи разумни нива на печалба или дори оставане в бизнеса на този етап.

Какво се случва междувременно? Макар и голяма част от новостартиралите проекти да са замразени, с течение на времето голяма част от тях най-вероятно ще бъдат закупени на по-ниски цени. Цените на парцелите падат от достигналите по времето на бума неразумно високи нива.

Падат и цените на суровините и труда, което автоматично означава, че след четири-пет години най-вероятно ще видим на пазара излизането на нови проекти, чиято себестойност е била значително по-ниска от тази на излизащите на пазара в момента.

Това ще е една конкуренция, която освен избор на купувачите е доста възможно да окаже по-нататъшен низходящ натиск върху маржина на печалба в сегмента и съответно на цените.

Друга гледна точка, за да преценим до колко евтини или скъпи са имотите у нас, това е доходността от наем или доходът, който може да се извлече при покупка на имот и отдаването му под наем.

И тук обаче ситуацията е по-скоро в полза на скъпи имоти, като доходността от наем в рамките на 5-5.5% е изключително ниска и дори по-малка от лихвите по депозити, без да изисква усилия и допълнителни средства (търсене на наематели, поддръжка, данъци, комисиони за брокери и т.н.).

Срещу всичко това продавачите, надяващи се за по-високи цени могат да се надяват на няколко неща. Бързо излизане от кризата, което да доведе до стабилизиране на цените и инфлация на актива.

Дори и при този оптимистичен сценарии обаче, едва ли ще станем свидетели на наблюдаваното поскъпване на имотите от предходните години, като банките след кризата най-вероятно ще са си научили урока, а също така и спекулантите, които ще започнат в по-голяма степен да ценят своите инвестиции.

Източник: Profit.BG

 Активността на кредитния пазар се засилва през септември. Запитванията за нов заем са 15% повече спрямо предния месец. Обемите растат и средният размер на отпуснатите ипотечни кредити се увеличи до 32 609 евро при съотношение 81/19 между заемите в евро и левове. Това показва месечният анализ на компанията “Кредит център”.

Активността се засилва не само в София, а и в Стара Загора, Благоевград, Сливен, Ямбол. Раздвижването е заради шест банки, които излязоха с промоции до края на годината - както с по по-ниски лихви, така и с отстъпки при застраховането на имота и за предсрочно погасяване. Спадът на лихвите при преференциалните оферти средно е между 0,2 и 0,8 процентни пункта при евровите и 0,5-1 при левовите вземания. Либерализмът в кредитните условия от 2007 г. обаче не се е завърнал. Все още клиентите трябва да отговарят на ред изисквания, за да получат финансиране. От компанията очакват кредитния оптимизъм да продължи до края на т. г.

 Така очакваният момент, в който лихвите ще почнат да падат, като че ли дойде, сочи анализът на сайта "Моите пари" през септември. При потребителските заеми една от банките е свалила лихвата с 0,5-1,5% основно за такива, обезпечени с поръчителство. Така оскъпяването им е паднало до 12,95 насто, ако са в левове. Същият кредит в евро се предлага с лихва 11,95%.

При ипотечните кредити сваляне на лихвите е имало при четири банки. Няколкото положителни сигнала обаче не бивало да са повод за прибързани анализи, важно било какво ще се случи и до края на годината, твърдят от "Моите пари". Високи се запазили лихвите през септември и при депозитите. При единадесет банки е имало промени на офертите. Поведението на трезорите е било разнопосочно при набирането на свеж ресурс. Едни удължили сроковете на промоционалните си кампании, други започнали активно предлагане на нови депозити. При трети обаче е имало и понижение на лихвите. За значително такова още не можело да се говори - поне до края на годината и началото на следващата.

Източник: в. "24 часа"

 Какво е необходимо да знаете за покупка на недвижим имот? Освен наличието на желание за покупка, е необходимо да получите максимално количество коректна, професионална информация за пазара, за да имате възможност да вземете правилно решение. Няколко съвета за тези, които искат да купят жилище:

1. Определяне на характеристики на търсения имот

Характеристиките на един имот са многобройни и изискват внимателно осмисляне. Нужно е да знаете кои са тези характеристики, с които няма да направите компромис и тези, които не са толкова важни за Вас. Основните от тях са: район, местоположение, площ, етажност, тип на строителството, изложение, вътрешно разпределение, панорама, заобикаляща инфраструктура и мн. др.

2. Намиране на средства за финансиране на покупката

Често срещана грешка, допускана от клиентите, купуващи с кредит, е да търсят имот преди да са проверили каква е вероятността банката да им отпусне необходимата сума.

3. Извършване на огледи и избор на имот

Потенциалните купувачи имат на разположение не малко източници на информация за предлагани на пазара имоти - вестници, списания, специализирани сайтове и др. Трябва да знаете, обаче, че в медиите се рекламира една много малка част от всички имоти, които се предлагат. В частните обяви за продажба на имоти, всеки продавач се стреми да постигне максимално висока цена, по-висока от пазарната. Изборът на най-подходящото, изгодно и удовлетворяващо всички изисквания на купувача предложение в повечето случаи изисква отделяне на много ценно време. Друго важно нещо, за което трябва да внимавате е сигурността на сделката - обременени с тежести имоти, кредитна задлъжнялост на строители, идеална съсобственост и претенции на други лица.

4. Водене на търговски преговори

Шансът за достигане до желаните отстъпки е много по-голям, ако се подходи рационално, вместо емоционално.

5. Предварителен договор

Предварителният договор може да крие определени рискове за купувача, за това бъдете внимателни. Следете всички поставени условия да бъдат записани, изисквайте неустойки при неизпълнение, документи за собственост, строителни планове, точни срокове, протокол описи и др.

6. Окончателно изповядване на сделката.

Българското законодателство предполага сделките за покупко-продажба на недвижим имот да бъдат публично оповестявани пред нотариус. Това е моментът, когато купувачът изплаща останалата част от сумата на имота, а продавачът прехвърля собствеността на негово име.

 Активността на кредитния пазар се засилва, като запитванията за отпускане на заеми в банките отбелязват ръст от 15%, пише в месечния анализ за септември на консултантската компания КредитЦентър. Основната новина дойде от банките, които влязоха в промоции, валидни до края на годината и предложиха на клиентите както по-ниски лихви, така и отстъпки при застраховането на имотите, 0% такса при погасяване със собствени средства и други ползи за клиентите. Спадът на лихвите в рамките на преференциалните оферти средно е между 0,2% и 0,8% при евровите и 0,5 и 1 % при левовите вземания.

Експертите обясняват оптимистичните нагласи на финансиращи организации и потребители с дългия период, който изтече от началото на кризата. В рамките на последната година всички субекти в икономическия живот успяха да проследят отражението на кризата, да измерят ефектите от нея и да стартират работа при новите условия. Към настоящия момент всички страни считат, че пазарът е по-стабилен и по-предвидим. Това кара клиентите да се чувстват по-спокойни в дългосрочен план и дава на банките основание да излязат с нови по-атрактивни предложения. Това не означава, че либерализмът, познат през 2007-ма година се е завърнал - все още клиентите трябва да отговарят на редица изисквания, за да получат финансиране и трябва да са наясно с това.

Ръстът от 15% на запитванията доведе до ръст и на обработваните кредити. Пълното отражение на вълната на оптимизъм, допълнително засилена от възможността за договаряне на ниска цена на новозакупеното жилище, ще видим едва в края на годината. Важно е, че за да подкрепят нарастващото търсене, банките дадоха още една възможност за намаляване на стандартните лихви - все по-голяма част от тях предлагат натрупване на бонуси за ползвани други продукти или услуги в същата банка. Най-често това са разплащателни сметки, превод на работна заплата, депозит, картови сметки и др., които носят на клиента възможност да получи преференциална лихва по ипотечния си кредит.

През последните месеци финансовите институции стават все по-отворени за индивидуални преговори и предложения, което улеснява и насърчава добрите клиенти да вземат решение за покупка. Всичко това доведе до ръст на средния размер на отпуснатите ипотечни кредити и той се възстанови до нива от 32 609 евро. Засилването на активността се забелязва най-вече в София, Стара Загора, Благоевград, Сливен, Ямбол, където месеци наред се реализираха единични сделки.

Източник: Dir.bg

 Лихвите по кредитите да паднат на 4 процента, а на депозитите на 3 процента, поиска Светлозар Николов, председател на Националната асоциация на българския бизнес /НАББ/.

Според организацията, сегашните лихвени нива на банките убиват малкия и среден бизнес. Нивото на лошите кредити у нас е 30 процента, хиляди фирми са застрашени от фалит в близките два месеца, каза Николов. НАББ организира поредица протестни действия против банковата кредитна политика.

Призоваваме всички граждани, недоволни от високите лихви да се съберат на протест на 19 октомври от 12 до 13 часа пред централата на своята банка, каза Николов. Той заяви, че такива протести ще има в цялата страна. На 26 октомври акцията ще се повтори. В същия ден НАББ ще организира и кръгла маса с участие на финансови институции, където ще се обсъжда намаляването на лихвите.

Николов каза, че вече има четири банки, които са готови да свалят лихвите до поисканите от тях нива, но не даде на журналистите техните имена. Организацията иска също банките да дадат две години гратисен период на фирмите, които не могат да си изплащат дълговете. Според Николов НАББ обединява 3500 малки и средни фирми от цялата страна.